Copropriété : qui paie quoi pour les travaux électriques
Tableau vétuste dans votre appartement, éclairage défaillant dans le hall, colonne montante à rénover : en copropriété, la question "qui paie ?" revient systématiquement. À Bordeaux, où la majorité des logements du centre-ville sont en copropriété, cette répartition des charges est une source fréquente de conflits. Voici les règles.
Le principe : parties privatives vs parties communes
La règle est simple dans le principe :
- Parties privatives (votre appartement) : à la charge du copropriétaire
- Parties communes (hall, escaliers, sous-sol, toiture) : à la charge de la copropriété, réparties selon les tantièmes
L'application concrète est moins évidente car le réseau électrique traverse les deux zones.
Ce qui est privatif
- Votre tableau électrique (disjoncteurs, différentiels, câblage interne)
- Tout le câblage à l'intérieur de l'appartement
- Les prises, interrupteurs, luminaires
- Le compteur individuel (propriété d'Enedis, mais l'espace est privatif)
- Les radiateurs électriques et le chauffe-eau
Tout ce qui se trouve en aval de votre disjoncteur d'abonné est privatif. La rénovation électrique de votre appartement est entièrement à votre charge.
Ce qui est commun
- La colonne montante : le câble vertical qui distribue l'électricité du branchement collectif jusqu'aux compteurs individuels. Depuis la loi ELAN (2018), les colonnes montantes sont transférées à Enedis qui prend en charge leur rénovation, mais le processus est lent.
- L'éclairage des parties communes : hall, escaliers, couloirs, parking, local poubelles
- Le tableau général basse tension (TGBT) : souvent situé en sous-sol, il alimente les parties communes
- La minuterie ou les détecteurs de présence des communs
- L'alimentation de l'ascenseur, de la VMC collective, des portes de garage
Les cas litigieux
Le disjoncteur d'abonné (AGCP) : il est situé sur le palier ou dans un placard commun mais protège un lot privatif. Son remplacement est généralement à la charge du copropriétaire.
Les canalisations dans les parties communes alimentant un lot privatif : le câble qui traverse la cage d'escalier pour atteindre votre compteur est une partie commune, mais sa fonction est privative. Le règlement de copropriété tranche, consultez-le.
La mise aux normes de la colonne montante : si Enedis tarde à intervenir et que la colonne présente un danger, le syndic peut engager des travaux d'urgence votés en assemblée générale. Le coût est réparti entre copropriétaires.
Le vote en assemblée générale
Les travaux électriques sur les parties communes sont votés en assemblée :
- Majorité simple (article 24) : entretien courant (remplacement d'une minuterie, réparation d'un éclairage)
- Majorité absolue (article 25) : travaux d'amélioration (remplacement de l'éclairage commun par des LED, installation de détecteurs de présence)
- Double majorité (article 26) : travaux modifiant la jouissance des parties communes
Le cas du locataire
Le locataire paie l'entretien courant de l'installation privative (remplacement d'interrupteurs, d'ampoules, de fusibles). Le propriétaire bailleur paie les réparations et la mise aux normes. Les charges de copropriété liées à l'électricité des communs sont récupérables sur le locataire.
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